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国外保障房建设融资经验谈

发布时间:2020-07-13 10:18:35 阅读: 来源:车轴厂家

美国纽约昆士桥公屋社区是纽约市公屋管理局管理的340多个由政府补贴的公屋社区之一

当前,资金不足是我国保障房建设面临的突出困难。通过梳理国外保障房建设融资的经验可以发现,国外较为成熟的做法是注重充分发挥政府补贴的基础作用,引导私人资本介入,同时以不断创新的金融产品撬动资本市场的力量。

四种方式筹集资金

在保障房建设初期,多数国家都是依靠财政资金支持。随着建设任务加重,后期往往需要通过其他方式吸引社会、市场资金,形成多元化的融资渠道。

一是政府交替运用直接补贴、税收优惠、贷款贴息等方式,调动各类社会投资者投资保障房建设的积极性。

美国政府从上世纪80年代开始推行保障房建设市场化,向开发商提供开发资金、维修资金、税收优惠、利息抵税等直接的“开发补贴”。同时,允许保障房开发商按照市场利率从私人金融机构贷款,但只需付1%的贷款利息,差额部分由联邦政府补贴。在德国,政府减少对住房合作社征收所得税、财产税、土地转移和交易税,对兴建福利性住房者提供财政税收优惠政策:福利性住房开发商可以获得政府提供的占建筑费用50%的无息贷款,偿还期为25年;大型厂矿企业为职工建造福利住宅,只需筹备建房资金的25%,另外75%由政府提供优惠贷款,同时减免土地所得税。

二是推行“先存后贷”的住房储蓄制度,利用存贷时间差,有效汇集私人资金。

在德国和英国,潜在购房者可以在一定期限内按低于市场水平的利率参加住房储蓄,当储蓄达到一定期限或额度时,就可以获得优惠利率的住房贷款。这些被先期存入的储蓄还可以作为建设资金。比如在德国,潜在购房者每月按合同约定存款,当储蓄额达到所需贷款额40%~50%时,便有资格贷款。目前,德国40%的住房融资来自住房储蓄体系。

三是发挥金融杠杆作用,开发房地产信托、债券等金融创新产品。

上世纪80年代,美国将房地产证券化产品——房地产信托基金(REITs)用于廉租房建设。1986年出台低收入住房返税政策后,廉租房信托基金进一步受到投资者热捧。1986~1995年,美国有80万套中低档住房投放市场,其中很大一部分是房地产信托基金投资的廉租房项目。同时,美国地方政府通过发行政府债券支持保障房建设,联邦政府根据各州具体情况,拨付一定数额的专项资金予以补充。个人和机构购买此类债券可免交所得税。目前美国运作中的REITs约有300个,资产总值超过3000亿美元。

四是以住房合作社方式筹集资金。

在合作建房模式中,社员自主成立住房合作社出资合股、购地、开发。由于节省了营销等费用,加上政府提供便利融资、降低融资成本,使合作建房成本明显低于商品房。1944年,澳大利亚通过了住房合作社法案,大量中低收入群体加入了住房合作社,推动合作建房在上世纪50年代迎来高潮,市场占比一度高达35%。

不同模式各有利弊

纵观世界各国筹集保障房建设资金的方法,其核心是以政府补贴吸引社会资本,以金融创新撬动资本市场投入。不同的融资模式各有利弊,其潜在风险和问题也值得注意。

政府提供各种补贴和优惠往往能够起到立竿见影的效果。但是,如果补贴规模过大,财政压力会逐渐增大。在保障房任务加大的情况下,美国、德国、澳大利亚等世界各国均出现过财政不堪重负的情况。而且,过多的财政投入容易挤占其他公共支出,也可能将更多负担转嫁给纳税人。

住房储蓄制度汇集资金面较为广泛,方便提前动用潜在购房者的资金。但是,实施难点在于需要确保房价不能大幅波动,否则会直接影响潜在购房者提前储蓄的意愿。为此,德国政府曾推出配套措施,对住宅价格实施严格调控,确保同一区域的住宅价格不出现大起大落。

金融创新的优势在于不需要政府投入,就可像股票一样最大限度地吸引社会闲散投资。REITs不仅资金来源广泛,而且由专业人员进行房地产项目的投资选择及运作管理,对投资者而言风险低、回报稳定。对房地产企业而言,REITs是以股权形式展开的分散投资,不会增加企业的债务负担,也不会丧失对企业和项目的控制权和经营权。不过REITs属于金融衍生品,普通投资者需要较长时间才能熟悉和接受。比如澳大利亚早在1971年就成立了首家REITs,可直到20年后才得到投资者认可。另外,发行债券等方式可能会扩大地方债务规模,带来新的金融风险。

合作建房的参与者大部分是中低收入人群,因为筹集的资金有限,所以他们往往需要政府出台相应的配套措施,补齐资金缺口并提供可使用的土地等。此外,合作建房要求社员有较高的自治能力、民主的管理方式与成熟的运作机制,否则容易造成市场混乱。

成熟理念可供参考

从实践经验来看,没有哪个国家能单独依靠政府的力量满足居民的住房需求。要破解保障房建设资金困难,需要政府转换角色,形成制度化合作,积极开展金融创新,形成政府、企业、个人等全社会共建局面。

第一,政府应以提供补贴为基础,推动保障房建设资金从单一的财政提供转向多元化融资模式,更大程度发挥社会和市场作用。上海财经大学公共经济与管理学院教授陈杰认为,我国政府应由目前保障性住房建设的直接投资者和经营管理者,逐渐转变为保障性住房资金来源的引导者、合作者和监督者。各国的经验表明,积极、灵活的财政和金融政策是促进保障房建设的基石,能够起到放大政府财力的作用。

第二,建立制度化合作,引导开发商投资保障房建设,支持各种形式的集资建房,形成政府、企业、个人等全社会共建局面。民营企业的介入不仅能够拓宽保障房建设资金的来源,同时能够提高效率、降低风险,是发达国家保障房建设的重要力量。美国保障房建设70%的投资都由民营开发商提供。陈杰表示,引导民间资本投资建设保障房,需要建立健全相关法律法规,同时制定合理的风险分担机制和有效的监管机制,为私营企业放心进入保障房建设领域创造良好的条件。与此同时,政府还要提供广泛的优惠政策,尽可能提高投资回报,在土地划拨、税收减免的同时,保障民营资产的安全性,降低其融资成本。此外,从国际经验来看,中低收入群体集资建房对提高住房保障水平作用明显,因此应建立健全相关配套措施,积极支持合作建房。

第三,积极开展金融创新,以资本市场为杠杆推动资金来源市场化、金融化。我国可以借鉴国际经验,吸引资本市场开展房地产证券化,大力发展房地产投资信托基金。按照市场机制,保障性住房建设投资的收益率很难达到投资者要求,因此需要政府做出让利安排,即从土地供给到最后的企业税收环节合理制定优惠政策,确保投资者的最低收益要求。另一方面,要规范金融市场,运用法律手段对进入保障房建设领域的房地产信托基金加以约束。此外,我国可以探索设立住房储蓄银行等专门机构,开发住房储蓄等金融产品,尽可能吸纳社会资金支持保障房建设。

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